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    マンション大規模修繕 失敗しない業者選びをするために

    こんにちは!

    10連休という長〜いGWが明けましたね。気温もあたたたくなり、マンションの大規模修繕も工事がしやすい環境になってまいりました。

    さて、今回のブログでは失敗しない業者選びについてご紹介していこうと思います。

    そもそも大規模修繕における失敗って何?という方も多いかと思います。

    まず1つあげられるのは、手抜き工事と言われるもの。手抜き工事をされてしまうと、たとえそのときは大丈夫だったとしても数年後に思わぬ不具合が・・・なんてことになりかねません。

    これは業者選びも大事ですが、実際に工事をおこなっている際に、いかに知識を持って現場を監視できるか?ということがとても重要です。

    代表的な手抜き工事の例とその対処法

    手抜き工事といってもパターンはさまざま。

    ここではその代表的な例と、手抜き工事にさせないポイントを紹介します。

     

    1、シーリングの撤去をしない

    通常、古くなってしまったシーリングなどは一度撤去し、新しいシーリングを打ち直す打ち増しが基本ですが、手抜き工事では撤去をせず、そのまま上に重ねる形でおこなってしまうのです。

    2、中塗りを省く

    外壁塗装は下塗り・中塗り・仕上げ塗りの3回塗装をするのが基本です。もちろん見積書にも必ずそう明記してあるはずです。しかし手抜き工事の場合、中間の中塗り工程を飛ばし、下塗りのあとすぐに仕上げ塗りをしている場合があります。塗装をしてしまえば後から確認できないのが外壁塗装。作業後に見ても、中塗りをしていたかどうかわからないのです!そのため、作業過程をこまめに報告してくれる業者さんを選ぶことがポイントです。

    3、防水の材料を少なくする

    防水工事の過程で手抜き工事をしてしまうと、2~3年の早期段階で雨漏りが発生してしまうなどの原因につながります。マンションの屋上防水工事で主に使われるのはウレタンです。乾くとゴム状になりますが、塗布する際は液体。ウレタン塗膜防水工事においてこの液体を薄めに塗ることで、費用の削減を図ろうとする手抜き工事があげられます。さらにウレタンを塗る前の下地の補修作業においても手を抜くことは可能です。塗膜は薄いほど、防水層も破れやすくなってしまうので塗膜の厚みはとても大切なのです。とはいえ、素人には目で見てわかるものでもありません。ここでも、きちんと作業の様子や過程を報告してくれる業者選びをするべきと言えそうです。

    業者任せにしない!

    残念ながら存在する手抜き工事。しかし、業者任せにするのではなく、こちら側もきちんと知識を持った上で依頼することがとても重要なのです。 では、実際に工事を依頼するにあたり、どのような業者を選べばいいのでしょうか?

    実際に依頼をする業者って?

    依頼をする会社としては、ゼネコン(総合建設会社)マンションの管理会社、そして大規模修繕を専業としている施工業者などが代表。それぞれのメリットやデメリットをしっかり確認したうえで、決定していくことが大切です。

    1、総合建設会社は新築工事がメイン

    中でもゼネコンは人材・技術面でのスキルは高いと言えますが、デメリットも潜んでいます。なぜなら、ゼネコンは基本新築工事がメイン。改修工事よりも受注1件における金額が大きいため、職人1人あたりの出来高を稼ぐことが出来るのです。そのため、社内での地位の高い職人が新築工事にまわることも多く、その逆が多いのが改修工事なのです。必ずしもダメだということはありませんが、配慮すべき点が多いということ、工期が長めになることを頭に入れておくべきと言えそうです。

    2、マンションの管理会社は安心だけど・・・

    日頃からマンションの保守点検や小さな修繕をおこなっていることから、マンションの状態をしっかり把握しているという強みがあります。しかし、マンションの管理会社においても気を付けなくてはならない点は存在します。たとえば、管理組合の財政状況を把握しているという点で、見積もりを高く出されてしまうことや、自分たちにとって都合の良い施行会社を選ぶという点で、何か問題があったときに施行会社を盾にうまく言い逃れられてしまう可能性などが考えられます。

    また、マンション管理会社にはいくつかのタイプがあり、そのひとつにゼネコン系のマンション管理会社というものが存在します。これは大手建設会社ではなく、その子会社や関連会社が着手をするため、企業成長が見込めない会社が多いというデメリットも。

    3、 建設会社も改修工事は下請けに依頼することが多い

    建設会社も、改修工事は下請けに任せることが比較的多くあります。その際は、どうしても現場の統率力や監督力などが問われます。逆に、改修が得意な建設会社にというのも存在します。そういったところに依頼するとそれなりに施工管理能力も高いので、比較的成功しやすいといえそうです。

    目をつけるべき点は2つ

    では、業者を選ぶ上で目を付けるポイントはどのような点なのでしょうか?

    改修工事専門のある会社

    大規模修繕の専門会社は、やはり安心して任せられるポイントとなるでしょう。技術力はもちろんのこと、綿密な工事計画によってすすめてくれるので効率よすすめてもらえるというメリットがあります。

    年間施工数を確認してみよう!

    年間どのくらいの工事をこなしているかということも重要です。最低でも年間10棟以上の実績があるところを選ぶと良いでしょう。それでも件数を偽っている悪徳業者も存在するので、数字だけではなく症例画像なども参考にしましょう。

    大規模修繕のトラブル例

    無事に業者選びが決まり、いざ工事が開始。しかし、契約後にも新たな問題が発生してしまうことがあります。

    リベートが裏で動く

    コンサルタントが不当に安い価格で受注した後、施工業者からリベートを受け取ることで利益を補填するといった大規模修繕のリベート問題。コンサルタントと業者の間にリベートが発生することで、格安で契約していたはずのマンションの管理組合に、最終的にリベート込みの高額請求がくることも。実際にそんな恐ろしいことが起きているのが現実です。これは、マンション住民が損をすることになりかねないという大きな問題が潜んでいます。

    一体、どのように工事中管理すればいいのか?

    では、そのようなトラブルを避けるためには一体どのような管理をすればいいのでしょうか?

    1、口はとにかく挟む!

    大規模修繕中に起きてしまうトラブルは、施工業者とのコミュニケーション不足が原因で起こることがほとんど。こちらも任せっきりになるのではなく、不明点があれば逐一確認し、工事の内容を明確にしておくことが求められます。また、事務所などで定期的に打ち合わせをすることも、トラブルの防止策として効果的です。(週1回程度の定例会・月1回程度の工事報告会など)

    2、監督を置いてもらおう

    マンションの大規模修繕には、正しく工事がおこなわれているかということを見てもらえる監督の常駐を依頼することができます。金額は月で50万円ほど。外部の監督を依頼することもあります。

    3、写真も一定の効果がある

    監督の常駐依頼ではなく、写真での報告を逐一してもらうという手もあります。

    まとめ

    今回は業者選びのポイントから、トラブル回避の対策までをご紹介いたしました。 すべてにおいて言えるのは、依頼する側もきちんと知識を持っておくこと。 その上で、適切な工事がおこなわれているのかということを逐一確認しながら進めていくことをおすすめします!

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